O fim da era dos aluguéis não declarados à Receita Federal

O novo CIB - Cadastro Imobiliário Brasileiro permite à Receita identificar imóveis e aluguéis não declarados, facilitando fiscalização e punições. 

segunda-feira, 22 de setembro de 2025
Atualizado às 11:27 

O risco aos aluguéis não declarados à Receita Federal?

A lei que implementou a reforma tributária trouxe a criação de um cadastro imobiliário brasileiro "CIB", que passa a coexistir juntamente com o CPF e CNPJ, para identificação dos imóveis dos contribuintes.

Na prática, cada imóvel vai possuir um número de cadastro nacional para identificação, que deverá constar em diversos sistemas, incluindo os documentos e matrículas dos serviços notariais e registrais, bem como em todos os cadastros dos entes federativos, incluindo os órgãos da administração estadual direta e indireta.

Este cadastro surgiu como forma de identificar e facilitar a troca de informações cadastrais de imóveis entre as administrações tributárias federal, estaduais, distrital e municipais, nos termos do art. 59 da LC 214/25, para a otimização da gestão e fiscalização dos tributos (IBS e CBS).

No último dia 15 de agosto, foi publicada a IN 2.275, que dentre outras medidas, dispõe sobre a implantação do cadastro imobiliário brasileiro "CIB", que deve ser observada e informada pelos serviços notariais e registrais em todas as operações praticadas.

A cada operação imobiliária realizada pelos serviços notariais e registrais, os dados devem ser compartilhados entre as administrações tributárias federal, estaduais, distrital e municipais, alimentando um banco de dados e informações compartilhado simultaneamente. No futuro breve, será muito mais célere o questionamento sobre os valores das operações, apuração de operações não declaradas (doações realizadas como contratos de compra e venda), dentre outras.

Mas qual a relação da criação deste cadastro imobiliário com os aluguéis não declarados?

Como o sistema criado para o compartilhamento de todos os dados dos contribuintes (CNPJ, CPF e CIB), na medida em que a locação, nos casos específicos de sua incidência, é fato gerador do IBS e da CBS, o Sinter - Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais será uma das bases utilizadas pela Receita Federal do Brasil e pelo Comitê Gestor do IBS, para cruzamento de dados dos contribuintes e com isso, para otimizar e facilitar a fiscalização dos tributos (novos e os já conhecidos).

Neste contexto, com a identificação de cada imóvel por meio de um cadastro nacional, cada ato praticado gera uma forma de cruzamento de dados,

Dentre diversas hipóteses de cruzamento, podemos destacar a simples captura de imóveis, por meio do CIB, em nome de uma única pessoa e o cruzamento de endereços declarados por outras pessoas em declarações de imposto de renda.

Com o avanço das tecnologias, em especial aquelas utilizadas pela fiscalização para apurar infrações tributárias, a implementação do cadastro individual de cada imóvel e a exigência de utilização deste dado, gera um ambiente que torna mais eficaz a descoberta desta operação não declarada.

O que acontece se a Receita Federal descobrir?

Caso o contribuinte seja "descoberto", poderá sofrer um auto de infração para a exigência do imposto sobre o aluguel não declarado, além de multa e juros, incidente sobre o período não declarado, que é limitado a 5 anos antes da constatação.

Um dos pontos mais severos, nestes casos, é a constatação de crime de sonegação fiscal, que além da exigência do crédito tributário, impõe a responsabilização criminal do contribuinte.

Como descobrir o CIB?

O cadastro imobiliário brasileiro pode ser consultado no site da Receita Federal do Brasil.

Fonte: MIGALHAS

Receita Federal vai rastrear aluguéis para impedir sonegação

Cadastro Nacional vai substituir os “contratos de gaveta” e dificultar a sonegação de impostos, já que a Receita Federal terá acesso aos dados.

Os tradicionais “contratos de gaveta” para aluguel de imóveis estão prestes a virar coisa do passado. A partir do ano que vem, para evitar a sonegação, a Receita Federal vai apertar o cerco contra quem mantém aluguéis sem declarar os valores recebidos.

Publicada na última segunda-feira (18), uma Instrução Normativa autoriza o compartilhamento de dados do recém-criado Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), que reúne informações de todos os imóveis do País, suas matrículas e titularidades.

Para juristas, isso representa um marco definitivo — um ponto de virada tecnológico que tornará a sonegação de rendimentos de aluguel praticamente impossível para investidores imobiliários e proprietários que alugam imóveis.

O presidente da Comissão de Direito Imobiliário da Ordem dos Advogados do Brasil – Seccional Espírito Santo (OAB-ES), Luiz Alberto Musso Leal Neto, ressalta que o CIB contemplará imóveis de todos os valores.

Ele explica que a Receita passará a ter acesso integrado ao CIB — um banco de dados abrangente, com informações sobre imóveis urbanos e rurais em todo o País, suas localizações georreferenciadas, titularidades e dados de matrícula.

Com isso, o órgão poderá cruzar informações com os dados declarados pelos contribuintes, por exemplo, nas declarações do IR da Pessoa Física, sobre Operações Imobiliárias ou de Informações sobre Atividades Imobiliárias.

Luiz Alberto também apontou o que pode acontecer com quem não se adequar. “A omissão de uma receita de aluguel pode acarretar a autuação do contribuinte pela Receita Federal por ocultação de renda, com aplicação de penalidades, consubstanciadas em multa, juros e correção monetária do valor devido. A depender do grau da conduta, a sonegação fiscal pode configurar inclusive um crime, gerando consequências e efeitos penais”.

O advogado patrimonialista Lucas Judice também reforça que o objetivo é cruzar dados para identificar quem está omitindo informações sobre locação.

“As penalidades são severas: locatários que não declararem aluguéis poderão pagar multa de até 20%, enquanto locadores terão multa de até 75% sobre o imposto devido”.

Tire as dúvidas

1. O que muda na prática?

Com a implementação do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) e sua integração com o Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (Sinter), o País se prepara para uma transformação profunda na forma de fiscalizar o mercado imobiliário.

O CIB funcionará como um “CPF dos imóveis”: cada propriedade, urbana ou rural, passará a ter um código único de identificação nacional, reunindo informações como matrícula, localização e titularidade.

Já o Sinter será a plataforma que centraliza e organiza as informações, conectando dados de cartórios, prefeituras e diversos órgãos públicos.

Na prática, essa integração permitirá rastreamento detalhado de cada imóvel e de quem o possui, tornando muito mais eficiente a fiscalização e o combate à sonegação no setor.

2. Como será o cruzamento de dados?

A Receita Federal irá cruzar o endereço de residência que uma pessoa informa na sua declaração de imposto de renda (ou em qualquer outro cadastro oficial) com a base de dados do Sinter/CIB.

O sistema identificará imediatamente quem é o proprietário legal daquele imóvel, segundo artigo publicado no site jusbrasil e assinado pelo jurista Thiago Condez.

Se o proprietário do imóvel não declarou rendimentos de aluguel, mas outra pessoa (inquilino) declara residir ali, a Receita Federal presumirá a existência de uma locação informal não declarada.

Isso inverte completamente o ônus da prova: caberá ao proprietário comprovar à Receita por que outra pessoa reside em seu imóvel sem gerar renda tributável (por exemplo, em um contrato de comodato, que também possui regras específicas).

Assim, com a plena operacionalização do sistema prevista para 2026, a última brecha para a locação totalmente informal será fechada.

3. Quem vai fiscalizar?

A fiscalização ficará a cargo da Receita Federal, com suporte técnico do Serviço Federal de Processamento de Dados (Serpro), que gerencia o compartilhamento seguro das informações, de acordo com o presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-ES, Luiz Alberto Musso Leal Neto.

“Documentos e registros imobiliários, como os provenientes dos cartórios e da Declaração sobre Operações Imobiliárias (DOI), passam a ser monitorados em conjunto com os cadastros do CIB. Já o cruzamento de informações pode ocorrer de forma centralizada, automatizada e baseada em dados oficiais atualizados”.

4. O que pode acontecer com quem não se adequar?

O advogado patrimonialista Lucas Judice lembra que, até então, a mentalidade era a de que a investigação da Receita Federal era manual e “por amostragem”.

E, com a ausência de um banco de dados central que compartilhasse quem morava onde e qual era a propriedade de cada bem, a chance de fiscalização era pequena.

“Com a automatização e o uso de cruzamento de dados, a probabilidade de haver um alerta de sonegação é extremamente alta. Se a Receita vai autuar a todos, ainda é um ponto de interrogação. Pode ser que decida autuar os maiores aluguéis ou, aleatoriamente, 10%, 15%, 20%, 30% das declarações de imposto de renda”.

5. Cobrança pode ser retroativa?

O advogado patrimonialista Lucas Judice diz que a cobrança dos tributos pode ser retroativa a 5 anos, com multa, juros e correção monetária

Assim o advogado Thiago Condez lembra que o que parece uma pequena economia mensal pode virar uma dívida gigantesca. Segundo ele, a dívida é corrigida pela Selic, aumentando o montante final a ser pago.

Além disso, Thiago Condez cita implicações criminais. “A sonegação fiscal é crime (Lei nº 8.137/90). Uma autuação fiscal pode evoluir para um processo criminal, colocando em risco a liberdade do proprietário”.

5. Quantos contratos devem ser monitorados?

Advogado especialista em Direito Imobiliário, Diovano Rosetti estima que mais de 8 milhões de contratos de locação de imóveis, serão monitorados em todo o Brasil.

“No Estado, com base em conversas com corretores e administradores de imóveis, estimo que cerca de 200 mil contratos devem ser monitorados pela Receita Federal”, disse.

6. O que Fazer Antes de 2026?

Regularizar a situação de seus imóveis é fundamental para evitar maiores prejuízos, por isso adotar algumas medidas, como:

Formalize Imediatamente: Todos os seus contratos de locação devem ser por escrito e refletir os valores reais da transação.

Recolha o Imposto Mensalmente (Carnê-Leão): Para aluguéis recebidos de pessoa física, o recolhimento do imposto via Carnê-Leão é obrigatório e deve ser feito no mês seguinte ao recebimento.

Fonte: tribunaonline.com.br

Novo CPF da terra: integração entre Receita e Incra promete malha fina do imóvel rural para cruzar dados e aumentar fiscalização

Novo CPF da terra promete integrar cadastros, cruzar dados automaticamente e tornar mais rígida a malha fina do imóvel rural, ampliando a fiscalização do ITR e reduzindo brechas de sonegação.

A malha fina do imóvel rural vai se tornar realidade a partir de uma parceria inédita entre Receita Federal e Incra. O projeto, apelidado de “novo CPF da terra”, promete unificar dados dispersos em diversos sistemas e dar ao governo mais poder de conferência sobre declarações feitas por proprietários rurais.

O objetivo é acabar com brechas na fiscalização e reduzir a dependência de informações autodeclaradas. Com o novo modelo, áreas de preservação, valores de mercado e dimensões de propriedades poderão ser cruzados automaticamente com dados oficiais, criando um filtro mais rigoroso semelhante ao que já existe no Imposto de Renda.

O que muda com o CPF da terra

A iniciativa cria uma espécie de identidade única para cada propriedade rural, permitindo que informações do CAR, do SNCR, do Sigef e do Cnir passem a “conversar” entre si.

Na prática, o contribuinte não poderá mais omitir dados ou inflar áreas de preservação para reduzir impostos, já que o sistema fará a checagem de forma automatizada.

Segundo o Jornal de Brasília, o novo cadastro vai funcionar como um raio-X digital da terra, integrando dados ambientais, fundiários e tributários.

O proprietário continuará declarando o ITR, mas os números já virão pré-preenchidos, baseados em informações oficiais de mercado e de preservação.

Como será a implantação da malha fina do imóvel rural

O plano de implementação foi dividido em fases. Até janeiro de 2026, será concluído um estudo detalhado sobre o impacto da malha fina no ITR.

Até março, o governo definirá a estratégia operacional, e em junho está previsto o início da declaração pré-preenchida.

Quem declarar valores fora do padrão oficial terá de comprovar as informações, correndo o risco de cair na malha fina do imóvel rural.

A meta é que, até 2026, 65% dos imóveis rurais já estejam vinculados ao sistema. Em 2027, a integração deve chegar a 80%, com uso de dados georreferenciados.

Benefícios e desafios do novo modelo

O governo aposta em três ganhos principais: redução da burocracia, aumento da arrecadação e maior clareza para os produtores.

O sistema será acessado pelo gov.br, oferecendo uma visão unificada dos dados de cada imóvel rural.

Por outro lado, especialistas apontam riscos ligados à qualidade das informações já existentes nos cadastros, como o CAR, que é autodeclaratório e possui inconsistências.

Estimativas indicam que cerca de 140 milhões de hectares — quase 17% do território brasileiro — apresentam algum tipo de irregularidade fundiária.

De acordo com o Ministério do Desenvolvimento Agrário, o sistema não terá foco apenas tributário.

A ideia é garantir que a agricultura familiar esteja plenamente contemplada, já que mais de 6 milhões de pequenos produtores respondem por boa parte dos alimentos consumidos no país.

A integração deve facilitar o acesso a políticas públicas de crédito rural e regularização fundiária.

O agricultor familiar poderá comprovar mais facilmente sua condição, reduzindo insegurança jurídica e fortalecendo a inclusão produtiva no campo.

O novo CPF da terra marca uma transformação no modelo de gestão rural no Brasil, trazendo para o campo a lógica já aplicada na malha fina do Imposto de Renda.

Se por um lado aumenta a fiscalização e o risco de penalidades para quem sonega, por outro promete simplificar processos e dar mais segurança a quem está regular.

Fonte: CPG Click Petróleo e Gás

TARAUACÁ: MÁRCIA NERI VIDA MINHA!!!

 

Meu amor

Hoje, celebramos 39 anos do instante mais bonito da minha vida: O momento em que nossos caminhos se cruzaram pela primeira vez em Rio Branco, eu tocando no SHOW do PAULO FRANCO em frente à POLÍCIA MILITAR.

Desde aquele 27 de abril de 1986, minha alma encontrou abrigo na tua e meu coração nunca mais soube o que é solidão.

Cada sorriso teu iluminou meus dias, cada abraço teu me fortaleceu, cada palavra tua fez da minha vida um lugar melhor.

Obrigado por existir, por me escolher, por fazer da nossa história o mais belo capítulo da minha vida.
Que venham muitos e muitos anos ainda, porque ao teu lado, o tempo é sempre um presente.

Te amo eternamente,

Altemir Neri

TARAUACÁ: "EU GARANTO" - ALTEMIR NERI - "A Contabilidade na era Digital"

  

Altemir Neri contador formado pela a Uninorte de Rio Branco -Ac, com mais de 30 anos de registro no Conselho Regional de Contabilidade do Estado do Acre.

Medo de cair na malha FINA?

Fique tranquilo!!! 

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EU GARANTO, se algum cliente que fizer a declaração de imposto de renda conosco e receber uma NOTIFICAÇÃO da RECEITA FEDERAL já em fase final de PROCESSAMENTO de MALHA FINA, desde que o cliente não tenha sido comunicado pelo o escritório para regularização de eventuais pendências, o escritório assegura o cliente do RESSARCIMENTO no valor total do DÉBITO junto à RECEITA FEDERAL.

Evite pagar multa desnecessária! O Escritório Altemir Serviços Contábeis se responsabilizará por todas as declarações por nós enviadas a Receita Federal do Brasil.

Altemir Neri - CRC/AC 000782/O-2 - (68) 99986-3914